La loi de simplification de l’urbanisme du 26 novembre 2025

Ce qui change concrètement après la loi de simplification de l’urbanisme

La loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification de l’urbanisme s’inscrit dans un objectif affiché, celui d’accélérer la production de logements, de sécuriser les procédures et d’alléger la complexité normative, tout en donnant davantage de marge de manœuvre aux collectivités locales.

Elle modifie en profondeur le Code de l’urbanisme, tant sur les documents d’urbanisme, la réalisation de projets, que sur le contentieux et les pouvoirs de sanction du maire.

Tour d’horizon des principales évolutions à connaître :

• Documents d’urbanisme : des procédures plus souples
• Réalisation de projets et de logements : des dérogations élargies
• Contentieux de l’urbanisme : des délais raccourcis
• Aménagement : plus de souplesse opérationnelle
• Sanctions : un pouvoir renforcé du maire

Une synthèse des principaux changements est présentée en dernière page.

Documents d’urbanisme : des procédures plus souples

En matière de documents d’urbanisme, la loi introduit tout d’abord un allègement des obligations en matière d’évaluation environnementale.

Le nouvel article L. 104-3 du Code de l’urbanisme prévoit que les procédures de modification d’un PLU ne sont plus soumises à évaluation environnementale lorsqu’elles ont pour seul objet la rectification d’une erreur matérielle ou la réduction de la surface d’une zone U ou AU.

Cette évolution permet aux collectivités de procéder plus rapidement à des ajustements techniques du document, sans mobiliser des procédures lourdes et coûteuses, dès lors que ces modifications n’ont pas d’incidence environnementale significative.

La loi simplifie également les modalités d’évolution des documents de planification. Les procédures de modification simplifiée et de révision simplifiée des PLU sont supprimées. Désormais, seules subsistent dans le Code de l’urbanisme les procédures de modification et de révision, telles que prévues aux articles L. 153-36 et L. 153-41. La même logique s’applique aux SCoT.

Cette réforme vise à améliorer la lisibilité du droit de l’urbanisme, même si elle implique pour les collectivités une vigilance accrue dans le choix de la procédure adaptée à l’ampleur des évolutions envisagées. Ces dispositions entreront en vigueur le 26 mai 2026 et ne s’appliqueront pas aux procédures déjà engagées à cette date.

La loi ouvre par ailleurs de nouvelles possibilités en matière de participation du public. Par une décision motivée du maire ou du président de l’EPCI compétent, les projets d’élaboration ou de révision pourront être soumis à une participation du public par voie électronique en lieu et place d’une enquête publique.

• PLU : nouvel article L. 143-22 Code de l’urbanisme
• SCoT : nouvel article L. 143-22 Code de l’urbanisme
• Carte communale : nouvel article L. 163-5 Code de l’urbanisme

Cette faculté, qui entrera elle aussi en vigueur le 26 mai 2026, offre aux collectivités un outil plus souple et plus rapide, à condition de garantir une information complète du public et un accès effectif aux documents.

Une innovation importante réside également dans la création du document d’urbanisme unique (DDU). Le nouvel article L. 146-1 du Code de l’urbanisme permet aux EPCI compétents de fusionner le SCoT et le PLUi en un seul document, dès lors que leurs périmètres sont identiques. Ce document d’urbanisme unique est alors élaboré, révisé et modifié selon les règles applicables au PLU.

Cette évolution vise à renforcer la cohérence des politiques d’aménagement et à réduire la superposition des documents de planification.

La loi modifie également la procédure applicable aux schémas d’aménagement régionaux. Désormais, l’article L. 4433-10-3 du CGCT prévoit que le projet d’élaboration ou de révision du schéma n’est plus transmis au ministre chargé de l’urbanisme mais au représentant de l’État dans la région, c’est-à-dire au préfet, qui procède à son approbation par arrêté.

Réalisation de projets et de logements : des dérogations élargies

S’agissant de la réalisation de projets et de logements, la loi accorde aux maires des marges de manœuvre accrues en leur permettant de déroger à certaines règles du plan local d’urbanisme.

Les nouveaux articles L. 152-6-7 à L. 152-6-10 du Code de l’urbanisme autorisent notamment des dérogations aux règles prévues par les PLU :

• Pour les ZAE l’article L. 152-6-7 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de déroger aux destinations fixées par la PLU dans le périmètre des ZAE pour permettre la réalisation de logements et d’équipements publics 
• Pour les logements étudiants, l’article L. 152-6-8 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de déroger aux règles du PLU dans les zones U et AU pour réaliser des opérations de logements à destination uniquement des étudiants
• Pour les bâtiments à destination d’exploitation agricole ou forestière, l’article L. 152-6-9 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de déroger aux destinations fixées par le PLU pour changer la destination d’un bâtiment à usage agricole ou forestier 

Ces possibilités constituent des leviers importants pour les collectivités afin de répondre aux besoins locaux en logements, mais elles supposent une motivation rigoureuse des décisions afin d’en garantir la sécurité juridique.

La loi sécurise par ailleurs les autorisations d’urbanisme en encadrant plus strictement le régime des permis modificatifs. Les nouveaux articles L. 431-6 et L. 441-5 du Code de l’urbanisme prévoient qu’un permis de construire ou d’aménager modificatif déposé dans un délai de trois ans à compter de la délivrance du permis initial ne peut être refusé ni être assorti de prescriptions, à condition que les travaux ne soient pas achevés.

Cette mesure vise à limiter les blocages administratifs et à sécuriser les projets face à des évolutions mineures en cours de réalisation.

D’autres dispositions ont pour objet de faciliter la production de logements et la densification urbaine. La loi permet notamment la prolongation de la durée de validité des permis précaires au-delà de leur terme initial (article L. 433-2 du Code de l’urbanisme), assouplit les obligations en matière de stationnement (article L. 152-6 du Code de l’urbanisme) et facilite les opérations de surélévation des constructions existantes (articles L. 152-6 et L.111-35 du Code de l’urbanisme).

Elle autorise également, dans les territoires connaissant un fort besoin en logements, la conclusion de protocoles locaux permettant la transformation de résidences hôtelières à vocation sociale en logements pour une durée de dix ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi (article 9 de la loi n°2025-1129). Un décret en Conseil d’Etat doit définir les conditions d’application de ce texte.

Contentieux de l’urbanisme : des délais raccourcis

Le contentieux de l’urbanisme fait lui aussi l’objet d’une réforme destinée à réduire les délais et à limiter les recours dilatoires.

Le délai de recours administratif préalable, qu’il soit gracieux ou hiérarchique, est désormais réduit à un mois, sans effet prorogeant sur le délai de recours contentieux.

Attention : cela signifie que quoi qu’il arrive, le délai de recours est de deux mois, peu importe si un recours gracieux est intervenu ou non.

La loi instaure en outre une présomption d’urgence en cas de référé-suspension dirigé contre un refus d’autorisation d’urbanisme.

Elle prévoit également la cristallisation des moyens invoqués par le requérant à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours.

Attention : cela signifie que lorsque le refus d’autorisation d’urbanisme fait l’objet d’un recours en annulation ou d’une demande de réformation, l’administration autrice de la décision ne pourra plus invoquer de nouveaux motifs pour justifier sa décision au-delà d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande devant le juge. Passé ce délai, seuls les motifs initialement mentionnés dans la décision de refus, ou ceux déjà invoqués dans ce délai de deux mois, pourront être examinés par le juge.

Enfin, l’abrogation de l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme met fin à la possibilité d’invoquer, par voie d’exception, l’illégalité de certains documents d’urbanisme pour des vices de forme ou de procédure.

Aménagement : plus de souplesse opérationnelle

En matière d’aménagement, la loi de simplification de l’urbanisme introduit deux outils importants destinés à favoriser la densification et la transformation des espaces déjà urbanisés, afin de limiter l’étalement urbain et de répondre à la crise du logement.

Le premier outil est créé par l’article L. 315-1 du Code de l’urbanisme, il s’agit de l’opération de transformation urbaine. Celle-ci permet aux collectivités d’identifier, dans le PLU, des secteurs qu’elles souhaitent faire évoluer grâce à une orientation d’aménagement et de programmation spécifique (article L. 151-7-3 du Code de l’urbanisme). L’opération est créée par délibération de l’organe compétent (conseil municipal ou organe délibérant de l’EPCI).

Pour permettre la réalisation d’une telle opération, l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme prévoit l’assouplissement des documents du lotissement. D’une part, par l’abaissement des règles de majorité qualifiée pour la modification des règles prévues dans les documents du lotissement. D’autre part, l’autorité compétente en matière d’urbanisme pourra après l’enquête publique modifier tous les documents du lotissement (règlement et cahiers des charges) afin de les mettre en conformité avec ces nouvelles règles. Cela afin de lever tous les freins potentiels à la mise en œuvre d’orientations d’aménagement et de programmation ou d’opérations de transformation urbaine.

La loi généralise enfin le permis d’aménager multi-sites, qui permet de délivrer une seule autorisation pour un projet portant sur plusieurs terrains non contigus, à condition qu’il constitue un ensemble unique et cohérent porté par un même demandeur par la suppression des articles L. 312-2-1 du code de l’urbanisme et l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation et la création du nouvel article L. 442-1-3 dans le code de l’urbanisme.

Cet outil facilite la conduite de projets complexes, notamment en tissu urbain existant, et permet aux collectivités et aux services instructeurs de mieux appréhender la cohérence d’ensemble des opérations d’aménagement sous réserve de respecter les trois conditions prévues par le texte.

Sanctions : un pouvoir renforcé du maire

Enfin, la loi renforce sensiblement les pouvoirs de sanction du maire en cas d’infractions aux règles d’urbanisme.

Le nouvel article L. 481-1 du Code de l’urbanisme permet désormais au maire, outre la mise en demeure de régulariser la situation ou de déposer une demande d’autorisation, de prononcer une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros et d’assortir cette décision d’une astreinte journalière pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour, dans la limite d’un montant total de 100 000 euros.

En cas de carence du maire, le préfet peut se substituer à lui pour mettre en œuvre ces mesures. Cette évolution vise à renforcer l’effectivité des règles d’urbanisme et à lutter plus efficacement contre les constructions irrégulières.